Obchodná výmena za delikvenciu nájomného

Ak máte nájomcu, ktorý si prenajíma komerčný priestor od vás, ktorý nezaplatil nájomné, alebo ktorý porušil podmienky nájomnej zmluvy, možno budete chcieť zvážiť ich vysťahovanie. Vysťahovanie by sa malo považovať za druhotný krok po vynaložilo sa ďalšie primerané úsilie na riešenie problémov s nájomníkmi.

Vyhlásenie o neplatení nájomného by malo byť obchodným rozhodnutím

Všetci majitelia podnikov môžu byť z času na čas vystavení problémom s peňažným tokom, ale ak váš nájomca buď nie je schopný platiť nájom, alebo nie je ochotný s vami spolupracovať, aby získal platby za prenájom, nemôžete jednoducho zmeniť zámky na svojich dverách a držať ich rukojemníkov - musíte prejsť určitými krokmi, aby ste ich legálne vysťahovali.

Než sa rozhodnete vysťahovať svojho nájomcu, zvážte obchodné aspekty. Ako dlho vám bude trvať prenájom nehnuteľnosti? Budete musieť dať na opravy veľa peňazí? Má nájomca krátkodobé finančné problémy alebo je nepravdepodobné, že by sa dostal a zostal na svojom prenájme? Budete musieť ísť na súd?

Akonáhle ste sa rozhodli, že správna voľba je vysťahovať nájomcu, tým skôr začnete proces, tým lepšie. Každý deň nie ste schopní prenajať si priestor je ďalší deň, keď strácate peniaze na majetku a ďalšiu noc strateného spánku sa staráte o veci.

Pravdepodobne potrebujete právnika

Vysťahovať obchodného nájomcu za neplatenie nájomného, ​​musíte byť oboznámení so zákonom alebo najať advokáta, ktorý vám pomôže podať príkaz na vysťahovanie. Spôsob, akým budete postupovať, môže byť ovplyvnený aj tým, či podnik je alebo nie je korporáciou, partnerstvom alebo lízing bol osobne garantovaný vlastníkom podniku.

Advokát, ktorého si najmete, by mal aktívne praktizovať obchodné právo a mal by sa prednostne špecializovať na komerčný obchodných transakcií. Formuláre, zákony a postupy pre vysťahovanie nájomcu nie sú rovnaké ako pre vysťahovanie obchodného nájomcu.

Niektorí právnici účtujú paušálny poplatok, iní hodinovú sadzbu, ale väčšina vám bude účtovať aj súdne poplatky, poplatky za podanie žiadosti a dokonca čas strávený na telefóne s právnikom a náklady na poštovné a kopírovanie dokumentov. Aby ste sa vyhli skrytým nákladom, určite sa opýtajte na všetky poplatky, ktoré vám môžu vzniknúť skôr, ako si ponecháte právnika.

Vysťahovanie komerčného nájomcu si vyžaduje čas a je často drahé. Budete mať ľahší čas dokázať, že nájomca je v omeškaní (dlhuje vám peniaze), ako budete za iné porušenie nájomnej zmluvy. Ale vo všetkých prípadoch, keď vysťahovať nájomcu, dôkazné bremeno je na vás, aby ste ukázali, že ste práve spôsobili naštartovanie nájomcu.

Niektoré zo špeciálnych nájomných práv poskytnutých zákonom pre obytných nájomníkov sa nevzťahujú na komerčných nájomcov. Obchodné nájomníci sú oveľa zraniteľnejšie voči prenajímateľovi, ako sú nájomníci v bytoch, ale to neznamená, že vlastník nehnuteľnosti môže porušovať zákony vo vašom štáte.

Ak váš nájomca má konkurz

Hoci federálne obchodné nájomné zákony o konkurznom konaní sa v roku 2005 zmenili na priazeň pre prenajímateľa, jednotlivé štátne zákony môžu mať stále vplyv na vysťahovanie obchodného nájomcu za neplatenie nájomného.

Ak nájomca už vyhlásil konkurz predtým, ako sa prenajímateľ pokúsi vysťahovať za neplatenie nájomného, ​​automatický pobyt v prospech nájomcu bráni prenajímateľovi, aby poskytol nájomcovi výpovednú lehotu alebo od začiatku procesu vysťahovania.

Prenajímateľ však môže pokračovať vo vysťahovaní tým, že požiada federálny konkurzný súd o zrušenie pobytu. Vo väčšine prípadov sudca zruší pobyt, pretože nájomná zmluva nemá vplyv na hodnotu nehnuteľnosti nájomcu.

Ak nájomca súbory bankrot po začatí procesu vysťahovania, federálne právo strany s prenajímateľom. Avšak, niekoľko štátov umožňuje nájomcovi 30 dní od vysťahovania rozhodnutia vyliečiť dlh.

Vysťahovanie nájomcu, ktorý už podal návrh na vyhlásenie konkurzu, alebo kto požiada o konkurz po začatí procesu vysťahovania, môže byť zložité. Niektoré zákony umožňujú komerčným nájomcom zastaviť proces vysťahovania, keď je zapojený konkurzný súd, av takýchto prípadoch je takmer vždy najlepšie najať advokáta.

Kroky spojené s vysťahovaním za neplatenie nájomného

Oznámenie o zlyhaní: Aj v prípade, že od vás nevyžaduje, aby ste tak urobili, vždy pošlite nájomcovi predvolené oznámenie (Oznámenie o vypovedaní), v ktorom sa uvádza, že nájomné je po termíne splatnosti a budete pokračovať s vysťahovaním, ak sa nájom nezaplatí v plnej výške v určitom časovom rámci (môže to byť časový rámec, ako je uvedené v zmluve o prenájme alebo dlhší dátum, ktorý si zvolíte, aby poskytol nájomcovi viac času.)

Neakceptovať čiastočnú platbu: Podľa právnikov Minnesotského obchodného práva, Jacoba C. Hendricksa a Jon L. Farnswortha, "prenajímatelia môžu neúmyselne odpustiť porušenie a môžu byť vylúčení z vysťahovania nájomcov, ak je akceptovaná čiastočná platba nájomného. Podobne, prenajímateľ, ktorý prijíma kľúče nájomcu pred k ukončeniu nájmu a bez akejkoľvek inej písomnej dohody môže byť vylúčené z výberu nájomného v budúcnosti od nájomcu."

Začať súdny proces: Akonáhle dátum, ktorý ste dali svojmu nájomcovi zaplatiť v plnej výške, prešiel, váš advokát bude slúžiť nájomcovi s formálne oznámenie o vysťahovaní a súbor na súde, aby naplánovať vysťahovanie sluchu.

Sudca môže rozhodnúť, že nájomca musí okamžite opustiť majetok alebo mu môže dať niekoľko dní. Sudca bude tiež pravdepodobne vládnuť a dať nájomcovi možnosť splácania dlhu z prenájmu v čase. Nájomca môže byť tiež finančne zodpovedný za budúcu stratu nájomného, ​​pokiaľ nebude nehnuteľnosť prenajatá.

Vo všetkých prípadoch, keď čelíte vysťahovaniu inak dobrého nájomcu za neplatenie nájomného, ​​je múdre zvážiť pravdepodobnosť, že nájomca sa dostane do nájmu. Ak si myslíte, že s nimi nájomca môže pracovať. Ak si nie ste istí, nie ste schopní alebo ochotní riskovať, okamžite začnite proces vysťahovania.Budete robiť sami láskavosť, a nájomca, pretože čím skôr si môžete prenajať nehnuteľnosť niekomu inému, zarábate peniaze a nájomca bude zodpovedný za menej "stratu budúceho nájomného."