Poplatky za spoločnú údržbu priestorov (CAM) v leasingu

Keď si prenajmete komerčný priestor, zaplatíte za viac ako len skutočné zábery z námestia, ktoré zaberiete. V mnohých komerčných prenájmoch, a najmä v oblasti prenajímania maloobchodných a priemyselných priestorov, sa dodatočné poplatky často označujú ako poplatky za „údržbu spoločných priestorov“ (CAM). V mimopriemyselných priestoroch môžete počuť tieto náklady, ktoré sa označujú ako „faktor zaťaženia“, ktorý zahŕňa poplatky CAM. CAM náklady sú pridelené nájomcom na pomernom základe: čím viac štvorcových záberov nájomca nájomné, tým väčšie percento CAM výdavkov musí zaplatiť.

Existujú dva základné výpočty pre CAM poplatky: variabilné CAM poplatky, kde suma, ktorú nájomca musí prispieť zvýšením na základe viacerých faktorov, a paušálne CAM poplatky, kde poplatky sú pevnou sumou.

Poplatky za CAM sa môžu platiť mesačne, štvrťročne, ročne alebo dokonca z času na čas, keď sa vyžadujú väčšie opravy budovy alebo celého obchodného / priemyselného parku.

CAM poplatky môžu eskalovať iným tempom ako mesačná sadzba nájmu, pretože majú tendenciu byť variabilnejšie. V dôsledku toho je dôležité, aby váš prenájom vysvetľoval rozdiel medzi "variabilnými" a "fixnými" poplatkami CAM a zahŕňa určitý druh stropu, alebo aby sa jasne stanovilo, že maximálne poplatky CAM sa môžu každý rok zvýšiť. Táto miera zvýšenia by mala byť samostatným faktorom od toho, koľko ročné základné nájomné zvyšuje.

Definície CAM Fee: Úzke a zavádzajúce

Mnohé on-line definície CAM poplatkov ich definujú ako poplatky pre nájomcu, ktorí zdieľajú časť priamych nákladov na udržiavanie veľmi špecifických spoločných priestorov. Tieto zjednodušené definície nie sú úplne presné a prenajímateľ môže zahrnúť mnoho nepriamych nákladov ako poplatky CAM, ktoré nie sú také zrejmé. Táto prax bola medzi odborníkmi z priemyslu horlivo debatovaná o tom, či je alebo nie je etická alebo dokonca legálna. Stručne povedané, nikdy by ste nemali podpísať lízing bez toho, aby sme pochopili, v čom CAM poplatky pokrývajú tvoj jedinečný komerčný prenájom.

Účel poplatkov CAM

Poplatky CAM aj Load Factor majú rovnaký základný účel: požadovať od nájomcov, aby pomohli pokryť priame náklady prenajímateľa pre „spoločné priestory“. Spoločné priestory môžu zahŕňať vnútorné (chodby, výťahy, lobby, verejné kúpeľne atď.) A externé výdavky (parkoviská, upravené plochy atď.).

Uveďte presne to, čo vaše CAM poplatky pokryjú v prenájme, ako často sa majú platiť, a koľko ich možno zvýšiť každý rok. Ak budete potrebovať pomoc s nákladmi na rozsiahle renovácie, ako je napríklad výmena parkovísk alebo akýkoľvek druh stavebných opráv, získajte písomnú formu. Prenajímateľ by mal uviesť, kedy sa tieto opravy vykonali naposledy a kedy sa majú naplánovať alebo predpokladať, že budú vykonané v budúcnosti.

Nie všetci prenajímatelia budú vyžadovať, aby nájomníci pomohli s výdavkami, ako sú strechy, údržba parkovísk a štrukturálne opravy. Skutočne neexistuje žiadny štandard, ktorý by sa vzťahoval na nájomné zmluvy, takže sa nespoliehajte na to, aby ste vo svojom prenájme jednoducho videli „poplatky CAM“; uistite sa, že poplatky za CAM sú vysvetlené.

Prenajímateľ môže zahrnúť širokú škálu nákladov, ktoré sú jednoducho uvedené ako „CAM poplatky“ alebo „administratívne poplatky“ na základe predpokladu, že ide o výdavky, ktoré prenajímateľ platí v prospech všetkých nájomcov. Ak poplatky za CAM nie sú jasne uvedené alebo vysvetlené v prenájme, určite sa spýtajte, či platíte za niektorý z nasledujúcich spôsobov:

• Bezpečnostné systémy alebo platy alebo iné náklady spojené s bezpečnostným personálom na mieste
• Povolenia, dane, poistenie alebo akékoľvek právne náklady
• Reklama, značky alebo iné všeobecné režijné náklady vynaložené prenajímateľom na prevádzku alebo propagáciu budovy (t. J. Mzdy alebo výhody pre zamestnancov na mieste alebo dokonca mimo pracoviska)
• Opravy a renovácie údržby nehnuteľností, vrátane úpravy alebo úpravy parkov, vrátane exteriérových, exteriérových alebo parkovacích svietidiel, dlažby alebo povrchových úprav, zastrešenia alebo opravy a modernizácie centrálnych inštalatérskych, elektrických, kanalizačných a klimatizačných systémov

• Verejné služby, nájomné alebo akékoľvek iné náklady na udržiavanie oddelených prenajímaných kancelárskych priestorov buď priamo alebo mimo pracoviska

rozumieť presne Aké poplatky za CAM sú uvedené vo Vašom obchodnom prenájme

Tu je varovný príbeh, ktorý si vezmeme na vedomie. V roku 1989 profesionálny prenajatý priemyselný priestor otvoril remeselnú zásielku a hobby obchod. Park sa zdal byť v dobrom stave a prenajímateľ bol priateľom rodiny nájomcov a znížil nájomné o tretinu ako zdvorilosť. Keďže to bol prvý priemyselný nájom, ktorý prenajímateľ podpísal, neocenili plne silu poplatkov CAM. Inými slovami, podpísali záväzný právny dokument bez toho, aby sa dozvedeli, čo podpisujú.

Nevedeli, čo je trojnásobný prenájom, len že by sa mali vyhnúť podpísaniu. Nájom trojitej siete je najmenej priaznivý pre všetky nájomné nájomcov; vyžaduje, aby ste platili za údržbu, dane a poistenie. Keď nájomca požiadal prenajímateľa, aký typ nájmu sa chystali podpísať, prenajímateľ nikdy nehovoril o termíne "Triple Net". Namiesto toho prenajímateľ oznámil nájomcovi, že ich prenájom zahŕňa CAM a administratívne poplatky. V tom čase si neuvedomili, že administratívne poplatky zahŕňajú dane, poistenie a celý rad ďalších veľmi nákladných nákladov.

Majiteľ parku začal len jeden mesiac v prenájme rozsiahle renovácie parku, vrátane prepracovania predných jednotiek, ktoré sa javili skôr ako obchodné priestory. Zmenili sa nápisy, prestavali budovu a na prednej strane priemyselného parku sa uskutočnili niektoré stavebné zmeny.

Návrh zákona bol rozdelený medzi všetkých nájomcov, a hoci nájomca mal veľmi malú jednotku, boli uviaznutí na účte vo výške 5 000 USD - ich časť parku upgrady, aj keď ich jednotka bola na strane a v žiadnom prípade neprospela priamo z žiadneho z nich. zlepšenia. Ostatní nájomníci boli zasiahnutí s takmer 20.000 dolárov na renovačné poplatky. Keby si prenajímateľ pozorne prečítal nájom, boli by dostatočne informovaní, aby sa aspoň opýtali, či by v blízkej budúcnosti boli naplánované nejaké vylepšenia, a aby sme zistili, že to, čo si mysleli, že je jednoduchý nájom, je vlastne trojitý netto prenájom.