Ako vyjednať CAM poplatky v komerčnom prenájme

Čím väčší je komerčný priestor, ktorý si prenajímate, tým väčšia je pravdepodobnosť, že budete môcť rokovať o poplatkoch za CAM (Common Area Maintenance) ao všetkých súvisiacich administratívnych poplatkoch. Avšak, bez ohľadu na to, ako malý priestor, nikdy prijať podmienky akejkoľvek nájomnej zmluvy bez toho, aby požiadal o lepšiu dohodu.

Vo varovnom vyhlásení o obtiažnosti preniknúť do odvetvia komerčných nehnuteľností Časopis CFO reportérka Laura DeMarsová jasne uvádza, že aj profesionáli v oblasti nehnuteľností môžu ťažko pochopiť zložitosť poplatkov CAM; „Komplexnosť priemyslu sťažuje prenikanie do…“ DeMars ďalej uvádza:

„Napríklad v obchodných centrách nájomníci zvyčajne platia za údržbu budovy prostredníctvom poplatku za údržbu v rámci spoločného priestoru (CAM). Zatiaľ čo finančný riaditeľ firmy spravujúcej nehnuteľnosti priamo neriadi nájomcov, stále potrebuje pochopiť, ako sa tieto poplatky vyberajú… dôležitejšie, pretože veľkí maloobchodníci často spochybňujú poplatky CAM alebo platia len percento… finančný riaditeľ musí vedieť, ako rozdiel, alebo sklz CAM. “

Skôr ako sa pokúsite dohodnúť CAM alebo administratívne poplatky, uistite sa, že rozumiete, čo sú. Ak sú poplatky za CAM komplikovanou záležitosťou pre CFO, radšej sa pripravte!

Priemyselné štandardné CAM poplatky

Pretože stav niektorých spoločných priestorov má priamy vplyv na nájomcov, poplatky spojené s nákladmi na údržbu a opravu chodieb, výťahov, schodiskových hál, lobby a spoločných priestorov sú v štandardoch CAM štandardne štandardné. Typicky hodnotené aj nájomcom v poplatkoch CAM sú náklady spojené s údržbou parkovísk (vrátane osvetlenia a terénnych úprav) a chodníkmi.

Tipy na vyjednávanie štandardných poplatkov CAM

Ak typ poplatkov, o ktoré sa žiadate, aby ste zaplatili, nie je obchodovateľný, uistite sa, že vám váš prenájom výslovne umožňuje prezerať účty prenajímateľa. Podnikanie je obchod, a to by nemalo byť vnímané ako nedôvera k prenajímateľovi alebo niečo osobné, ale platiť neznáme poplatky jednoducho v dobrej viere nie je dobrý obchod. Vyžadovať prehlásenie v tom zmysle, že prenajímateľ musí poskytnúť dokumentáciu (zodpovednosť) za všetky účtované poplatky, je jediný spôsob, ako zabezpečiť, aby ste boli spravodlivo spoplatňovaní.

Mali by ste tiež rokovať o tom, koľko CAM sa môže každý rok zvýšiť - a to maximálnou sumou alebo percentom. Tento „strop“ by sa mal uvádzať oddelene od akéhokoľvek ďalšieho zvýšenia nájomného.

Administratívne poplatky za prevádzku a riadenie (O&M)

Ak váš prenájom vyžaduje, aby ste zaplatili CAM poplatky za akékoľvek prevádzkové náklady alebo náklady na správu - okamžite namietajte voči takýmto nákladom. Ak prenajímateľ trvá na tom, aby ste videli zoznam (dôkaz) týchto nákladov a spôsob výpočtu vášho podielu. Tieto poplatky sa v skutočnosti nemusia nazývať poplatky CAM, ale „administratívne poplatky“. Administratívne poplatky sú stále CAM poplatky - prenajímateľ sa snaží, aby ste prispeli na vlastné náklady. Administratívne poplatky sú zvyčajne založené na percente z celkových nákladov CAM.

Tipy na vyjednávanie správnych poplatkov O&M

Väčšina nájomcov bude namietať voči prevádzkovým poplatkom a poplatkom za správu, pretože prenajímateľ už zarobí príjem z prenájmu aj bez poplatkov CAM. Ak váš CAM poplatok zahŕňa platy pre riadiacich alebo administratívnych pracovníkov (na pracovisku alebo mimo neho), náklady na poistenie zodpovednosti za škodu (budete musieť zaplatiť za vlastné poistenie zodpovednosti za škodu - prenajímateľ to bude vyžadovať predtým, ako sa budete môcť presťahovať), reklamy a iných propagačné činnosti, odborné služby, ako sú právne alebo účtovné služby, snažia sa o ich vyjednávaní z vášho prenájmu.

Podľa Rosie Rees, „Bitka o poplatky za CAM“, Magazín maloobchodnej dopravy; „Pútaví nájomníci znížia percentuálny podiel (ktorý sa pohybuje od 25% do 5%) a vylúčia z výpočtu náklady na nevyžadujúce údržbu (napr. Dane, poistenie, verejné služby).“

Rees sa tiež domnieva, že náklady na údržbu a opravy súvisiace s budovami (t. J. Strechy, základy budov a vonkajšie steny) by nemali nájomníci pohltiť, pretože to nie sú spoločné priestory používané nájomníkmi alebo ich zákazníkmi. Rees presne poukazuje; „Prenajímateľ už dostáva príjmy z týchto budov vo forme nájomného. Všetky náklady na ich údržbu a výmenu by mal platiť prenajímateľ z príjmu z prenájmu. “

zdroj:

Rosie Reesová. Maloobchodné prevádzky Magazine Online. „Bitka o poplatky za CAM“ 1. septembra 1999.

Laura DeMars. Časopis CFO. „Real Deal.“ August 2007.