Faktor zaťaženia v komerčnom nájme a ako ho vypočítať

"Koeficient záťaže" je termín, ktorý sa vzťahuje na metódu výpočtu celkových mesačných nákladov na nájomné pre komerčného nájomcu. To kombinuje použiteľné štvorcových stôp okrem percenta štvorcových stôp spoločných priestorov, od ktorých sa očakáva, že nájomca bude ťažiť z. Niekedy sa to nazýva faktor „add-on“ alebo faktor „common area“.

Čo sa počíta ako spoločné oblasti

Spoločné priestory môžu zahŕňať toalety, lobby, výťahy, schodiská a spoločné chodby. Sú to oblasti, ku ktorým majú zákazníci, klienti a zamestnanci komerčného nájomcu prístup a očakáva sa, že budú používať.

Použiteľné štvorcové nohy vo výpočte faktora zaťaženia

Výpočty koeficientu zaťaženia začínajú určením rozdielu medzi použiteľnými a prenajímateľnými štvorcovými stopami. Použiteľné štvorcové stopy definuje oblasť, ktorú ste vy a vaša firma skutočne a výlučne schopní obsadiť. Ostatní nájomcovia nemajú prístup do tohto priestoru. Je to váš obchod, vaša kancelária, vaša poloha.

Ak si prenajímate priestor obchodu, ktorý je 25 'x 20', máte 500 štvorcových stôp využiteľného priestoru. Toto je vaša oblasť a vaše podnikanie môže pravdepodobne využiť všetko. Ak necháte prázdny kútik tohto priestoru, je to vaša voľba, ale vy mohol využite tento priestor, ak chcete, aby to prispelo k vašim použiteľným štvorcovým stopám.

Vy a ostatní, ktorí sú spojení s vašou firmou, môžete využívať aj spoločné priestory - toalety, lobby, výťahy, chodby a schodiská - ale nie sú súčasťou vašich použiteľných štvorcových stôp, pretože nie sú len vaše.

Výnimka môže existovať, ak je vaše použiteľné štvorcové stôp rozdelené do samostatných miestností alebo na samostatné poschodia. V tomto prípade by všetky prístupové cesty, ktoré ich spájajú, prispeli k využitiu vašich štvorcových stôp. Nie sú to spoločné priestory, pretože ich nepoužívajú iní nájomníci a / alebo vlastník nehnuteľnosti.

Nájomné štvorcové nohy v kalkulácii faktora zaťaženia

Teraz, keď ste identifikovali svoje použiteľné štvorcové stopy, môžete postaviť svoje prenajímateľné štvorcové stopy pridaním percenta spoločných priestorov, ktoré vy a / alebo vaši zákazníci tiež používate. Percentuálny podiel zvyčajne stanovuje prenajímateľ alebo vlastník nehnuteľnosti a je do určitej miery založený na použitom štvorcovom zábere v porovnaní s celkovým počtom stôp budovy.

Možno tu máte priestor na rokovanie. Neexistuje žiadny jednotný, plošný percentuálny podiel, hoci zvyčajne neprekračuje 15%. To môže závisieť od toho, či si prenajímate priestor v oblasti s mnohými ďalšími komerčnými nájomníkmi, ako je napríklad nákupné centrum. Ak vaši zákazníci a klienti využívajú aj veľké parkovisko, môže to narásť do percenta.

Výpočet záťažového faktora

Začnite s celkovým počtom štvorcových podlahových plôch celej budovy. Teraz odpočítajte štvorcový záber spoločných priestorov. Zostali ste použiteľnými zábermi na námestí, aspoň ak prenajímate celú budovu namiesto priestoru v nákupnom centre alebo nákupnom centre. Rozdeľte celkový priestor použiteľným štvorcovým záberom, aby ste dosiahli koeficient zaťaženia.

Ak vaše výpočty dosiahnu hodnotu 20 percent a prenajímateľ ponúka 15 percent, pravdepodobne máte dobrý obchod. Ak prídete na číslo 10 percent a prenajímateľ sa pýta 15 percent, možno budete chcieť vyjednávať alebo získať pomoc profesionálov v oblasti nehnuteľností, aby tak urobili.

Budete tiež chcieť poznamenať, či je faktor zaťaženia nastaviteľný vo vašom lízingu, s výhradou prepočítania pri obnovení. Úspešné podnikanie je o plánovaní. Ak obchod nebude boom a budete čeliť možnému významnému nárastu zaťaženia v budúcom roku, mohlo by to byť katastrofické. Obchodné nájmy sú ideálne dlhodobé. Nechcete premiestňovať svoj podnik.