Pochopte "Gross-Up" pred podpisom komerčného nájmu

Termín „hrubý“ sa zvyčajne vzťahuje na plne servisované nájmy, niekedy nazývané „full-service leases“. Nájomca platí fixné sumy za určité služby nad základným nájomným za skutočný priestor, ktorý prenajíma s týmto druhom prenájmu.

Napríklad, prenajímateľ môže platiť za bežnú údržbu priestorov, nazývanú aj CAM výdavky, potom tento poplatok rozdeľuje počtom hrubých štvorcových stôp v budove a účtuje každému nájomcovi sumu na základe percenta štvorcových stôp, ktoré zaberá. Klauzula o hrubom zúčtovaní nájomného umožňuje, že ak je budova menej ako 90 až 100% obsadená, náklady sa stále počítajú pre podiel investorov na prevádzkových nákladoch, ktorý je určený pre nájomcov, až do výšky týchto percent - 90 až 100%.

Hrubá odmena sa vypláca ako dodatočné nájomné a najčastejšie pokrýva variabilné výdavky, ktoré môžu v danom mesiaci stúpať alebo klesať na základe obsadenosti a iných faktorov.

Výhody Gross-Up pre prenajímateľov

To je jeden prípad, keď nemusíte dostať to, čo zaplatíte, ak ste nájomcom. Ako príklad povedzme, že Leo Landlord práve kúpil komerčnú budovu. Tom Tenant je prvý, kto mu prenajíma priestor. Tom prenajíma 10 000 metrov štvorcových úložného priestoru. Budova má celkovú plochu 100 000 stôp štvorcových. Tom si prenajíma 10 percent budovy.

V základnom pomernom scenári, ktorý rozdeľuje variabilné náklady medzi nájomcov, by Tom zaplatil 10 percent týchto nákladov, pretože mu je pridelených 10 percent budovy. Ale teraz povedzme, že Leo má ťažko nájsť iných nájomcov a tento stav trvá niekoľko mesiacov. V prípade Tomovej nájomnej zmluvy chýba doložka o hrubom zúčtovaní, Leo je uviaznutý na základnom účte za 90% výdavkov, ktoré by za normálnych okolností zaplatili jeho nájomníci jednoducho preto, že nie sú žiadni iní nájomníci, ktorým ich môže prideliť.

Klauzula o hrubej sume by mu mohla dovoliť naraziť na Tomovo percento na 50 percent, ale s najväčšou pravdepodobnosťou na 95 alebo 100 percent, pretože je jediným nájomcom v budove.

Ako je tento veľtrh?

Tom Tenant si nemusí myslieť, že toto usporiadanie je spravodlivé, ale Tom je v skutočnosti jediným nájomcom, ktorý využíva služby zahrnuté v týchto variabilných výdavkoch. Leo Prenajímateľ nemá priamy prospech, takže by sa dalo povedať, že je nespravodlivé, že musí platiť za 90 percent služieb, ktoré používa len Tom. Možno jedna z týchto výdavkov zahŕňa údržbu kamier na parkovisku. Pretože nie sú žiadni iní nájomníci, jediní ľudia prichádzajúci a odchádzajúci na tomto parkovisku sú Tomovi zákazníci, takže sa zdá rozumné, že Tom sám by mal za túto službu platiť.

Prečítajte si Fine Print

Ak uvažujete o vstupe do komerčného prenájmu, pozorne si prečítajte jemnú tlač a ochráňte sa tým, že urobíte trochu viac domácej práce. Ak tam skutočne existuje doložka o hrubom zostatku, uistite sa, že prípustné zvýšenie je v rámci primeraných percent. Ak Tom platí za všetky tie sledovacie zariadenia, pravdepodobne ľutuje, že sa nepokúšal vyjednať toto percento smerom nadol. Povolené percento by malo byť jasne uvedené v lízingu.

Okrem toho, ak Tom pozrel do Leovej minulej histórie prenajímaním komerčných budov, mohol sa dozvedieť, že Leo historicky mal ťažkosti dostať a udržať nájomcov z jedného alebo druhého dôvodu. Alebo možno je Leo neskúsený - je to jeho prvý pokus o takúto investíciu, takže mu môže trvať trochu času, kým to spraví. Tak či onak, Tom nemusí chcieť vstúpiť do nájmu s Leom, ktorý obsahuje doložku o hrubom zúčtovaní z tohto dôvodu - je väčšia pravdepodobnosť, že by mohol byť jedným z mála nájomníkov v priestoroch v danom čase.

Ak by bolo sedem nájomcov nájomných 70 000 štvorcových stôp od Lea, hrubý zisk by bol v podstate menší o 70% až 95% alebo 100% a tento rozdiel by sa rozdelil medzi všetkých sedem nájomcov.