Vypočítajte komerčné nájmy so vzormi štvorcových stôp

Komerčné nájmy sa nevypočítavajú ako nájomné byty. Prenájom bytov môže zahŕňať celkové rozlohy domu, ale nájomné nie je založené na štvorcových stopách. Mesačné nájomné za rezidenčné nehnuteľnosti sú do značnej miery určené na základe porovnateľného nájomného v tejto oblasti. V komerčných nehnuteľnostiach sa mesačné nájomné vypočíta rôznymi komplexnými spôsobmi s použitím niekoľkých typov štvorcových meraní.

Merania používané pri určovaní nájomného komerčného priestoru sú založené na smerniciach stanovených BOMA (Building Owners and Managers Association) a sú považované za štandardy priemyslu v Spojených štátoch.

Mnoho komerčných lízingov využíva štandardy BOMA a účtuje mesačné nájomné na základe „prenajímateľných štvorcových stôp“ a nie na „použiteľných štvorcových stopách“. To je dôležité pochopiť, pretože ak ste citovaný cena 1,25 dolárov za použiteľnú štvorcovú stopu, to môže byť to, čo nakoniec skončíte skutočne platiť za každý mesiac.

Prenájom štvorcových stôp

Použiteľné štvorcových stôp je počet štvorcových stôp, ktoré nájomca zaberá. Existujú však aj iné časti budovy, ktoré využívajú alebo využívajú všetci nájomníci. Tieto časti sú známe ako spoločné priestory a zahŕňajú chodby, schodiská, výťahy a lobby.

Výška štvorcových stôp pre priestory spoločných priestorov je rozdelená medzi všetkých nájomcov na pomernom základe. Každý nájomca platí časť nákladov na prenajímateľa na tieto spoločné priestory. Keď sa tieto poplatky pridajú k použiteľným štvorcovým stopám, výsledok sa nazýva "prenajímateľné štvorcové stopy".

Aby to bolo ešte viac mätúce, táto prax pridávania spoločných výdavkov na plochu do použiteľných štvorcových stôp sa nazýva "faktor zaťaženia". Náklady na faktor zaťaženia sa zvyčajne zvyšujú každý rok sadzbou oddelenou od zvýšenia nájomného za použiteľné štvorcové stopy. To znamená, že možno budete musieť rokovať o dvoch zvýšeniach nájomného každý rok: jeden pre zaťaženie faktor, a jeden pre použiteľné námestie nohy nájomné.

Príklad výpočtu nájomných štvorcových stôp

Povedzme, že kancelárske priestory, ktoré si prenajímate, sú fyzicky 500 štvorcových stôp (použiteľné štvorcové metre) sú ocenené na 1,25 USD za štvorcovú stopu. Vaše použiteľné námestie nájomné by bolo 625 dolárov za mesiac (500 SF x 1,25 dolárov). Avšak, vaša časť spoločného priestoru pridáva ďalších 100 štvorcových stôp. Vaše nájomné bude vypočítané na základe 600 štvorcových stôp, nie 500, ktoré zaberiete.

Niektorí majitelia paušálne sadzby pre obe použiteľné štvorcových stôp a vašu časť spoločného priestoru do jedného čísla (to je zvyčajne nespravodlivé voči nájomcovi), ale väčšina účtovať inú sadzbu za štvorcový stopu pre použiteľné štvorcových stôp a pre spoločné plochy nájomné príspevky.

Požiadajte o členenie použiteľných nákladov Versus Rentable Square Feet

Predtým, než uvidíte priestor, určite sa opýtajte po telefóne, aká sadzba sa účtuje za použiteľné štvorcové stopy a za prenajímateľné štvorcové stopy, pretože to predstavuje veľký rozdiel v celkovom mesačnom nájomnom. A pamätajte, že ak vám niekto povie, že priestor je "1500 prenajímateľných štvorcových stôp", skutočná (použiteľná) veľkosť priestoru bude menšia.

Ak chcete, aby ste sa dostali k nehnuteľnosti, niektorí prenajímatelia vám jednoducho oznámia použiteľnú cenu za štvorcovú stopu, ale citujú prenajímateľné zábery z námestia. Táto klamlivá prax spôsobuje, že priestor sa javí väčší a lacnejší, než je. Potom, keď sa objavíte, zistíte, že priestor, ktorý znel skvele na telefóne, je vlastne mimo vášho cenového rozpätia a menší, ako ste si mysleli.

Zatiaľ čo väčšina realitných kancelárií je úprimná o odhalení skutočných celkových nákladov na prenájom cez telefón, stále majú tendenciu uvádzať veľkosť priestoru ako prenajímateľné nohy - nie ako použiteľné nohy. Ale teraz ste dosť bystrí na to, aby ste presne vedeli, čo sa má spýtať realitnej kancelárie.

Nasledujúca tabuľka porovnáva tri typy výpočtov štvorcových stôp používaných v komerčnom prenájme. Niektoré nájmy jednoducho účtujú použiteľnou štvorcovou stopou, zatiaľ čo iní pridávajú percentuálny podiel spoločnej plochy k použiteľným štvorcovým záberom na účtovanie toho, čo sa nazýva prenajímateľné štvorcové stopy.

Výpočet štvorcových stôp

Definícia štvorcových stôp (SF)
termín	definícia
Použiteľné štvorcové nohy	SF priestoru skutočne obsadeného nájomcom.
Prenájom štvorcových stôp	Použiteľné ŠF +% ŠF spoločných priestorov.
Gross Square Feet	Celkové ŠF celej budovy.

zhrnutie

Použiteľná štvorcová stopa je skutočná veľkosť priestoru, ktorý zaberiete. Prenájom štvorcových stôp je vždy väčší, pretože obsahuje použiteľné štvorcové nohy plus ďalšie číslo štvorcových stôp spoločných priestorov akcií, ktoré nebudete fyzicky obsadiť.

Prenájom priestoru s faktorom zaťaženia je cena, ktorú chcete vedieť, pretože to je to, čo budete platiť. Cena za štvorcovú stopu za použiteľné štvorcové stopy je len časť toho, čo budete platiť každý mesiac.